Het ‘oude’ huisje-tuintje-boompje-beestje ideaal van de starter op de koopmarkt is voor veel starters een droom. De prijzen van koopwoningen hebben de laatste 10 jaar een enorme sprong gemaakt, het is voor starters vaak een hele klus om een hypotheek te kunnen krijgen.

Daarnaast is erbij de koop van een bestáánde woning natuurlijk het overbiedingseffect, waardoor een eigen dak boven het hoofd verder weg lijkt te zijn dan ooit. Uiteraard is dat uitermate frustrerend, want vaak zijn je woonlasten in een koopwoning vaak veel aantrekkelijker dan die in een huurwoning. Waarbij je in die koopwoning uiteraard ook nog eens een stevig stuk vermogen opbouwt. Bij een nieuwbouwwoning heb je niet te maken met dat overbiedingseffect!

Gelukkig zijn er ook allemaal duwtjes in de rug voor starters: zo zijn er Startersleningen, Koopgarant regelingen en dat soort zaken. Zoek altijd uit of er zulke regelingen zijn voor de nieuwbouwwoning die jij op het oog hebt. En kunnen of willen je ouders jou financieel helpen? Hartstikke mooi, het gebeurt vaak. De manieren waarop dat kan beschrijven we in het volgende hoofdstuk.

Een nieuwbouwwoning heeft veel voordelen. Door de energiezuinigheid kun je een hogere hypotheek krijgen en heb je lagere maandlasten, de onderhoudskosten zijn jarenlang laag (of niets) en toekomstige investeringen in de energietransitie? Niet voor jou, jouw huis is er al klaar voor!

Er zijn een aantal manieren waarop je ouders jou financieel kunnen helpen bij de aankoop van jouw woning. Het is belangrijk dat jij in een vroeg stadium met je ouders om tafel gaat om te bespreken óf en hóe zij jou willen en/of kunnen helpen. De Financiële Coaches van NEXTHome kunnen jou en je ouders hier alles over vertellen en helpen jou en je ouders graag verder!

De belangrijkste manieren en een ‘hoe wérkt dat dan’ vind je hieronder:

De Schenking

Een schenking is voor ouders de meest eenvoudige manier van financiële hulp. Je krijgt hierbij een bedrag en dat bedrag stelt jou in staat om het huis te kopen dat je zo graag wilt. Je ouders mogen jou ieder bedrag schenken wat ze willen, maar wel moet er boven een bepaald bedrag (ca. € 33.000,- in 2026, als je nog niet eerder van deze ‘verhoogde’ vrijstelling gebruik hebt gemaakt) schenkbelasting worden betaald. 

Deze schenkbelasting valt gelukkig qua percentage wel mee als dat tussen ouder/kind is: het is namelijk 10% over het bedrag van het bedrag dat jou geschonken wordt boven de eerder genoemde € 33.000,-. Krijg je dus € 50.000,- dan moet er € 1.700,- belasting worden betaald.

Als je ouders je geld willen schenken maar het geld niet op hun spaarrekening hebben, dan is het wellicht ook mogelijk (als je ouders een koophuis hebben met overwaarde) dat je ouders een 2^e hypotheek aangaan om de schenking toch mogelijk te maken. 

Meetekenen voor je hypotheek

Als een geldelijke bijdrage door je ouders niet mogelijk of niet gewenst is dan is meetekenen voor je hypotheek wellicht een optie. Je ouders tekenen dan mee voor jouw volledige hypotheek, waardoor jij meer kunt lenen.

Eén van de belangrijkste spelregels bij deze constructie is dat jij 75% van de hypotheek die je nodig hebt nu al wél op jouw inkomen kunt krijgen en dat aannemelijk kan worden gemaakt dat jouw inkomen op termijn voldoende zal groeien om de ‘resterende’ 25% ook te kunnen betalen.

Een rekenvoorbeeld: stel dat jij een huis wilt kopen dat € 400.000,- kost, maar op basis van je inkomen kun je € 320.000,- lenen. Je komt dus 20% tekort. Dat is dus een situatie waarbij het meetekenen door je ouders een prima optie kan zijn. Uiteraard wordt er in deze constructie ook gekeken naar de financiële positie van jouw ouders.

Wat je ouders zich moeten beseffen bij deze constructie is dat zíj jouw hypotheek moeten betalen als jij dat op de één of andere manier niet kunt of wilt.

De Leen-Schenk constructie

De Leen-Schenk constructie is een veelgebruikte vorm van ouderlijke hulp. Bij een Leen-Schenk constructie krijg jij een lening van je ouders, maar de lásten die jij over die lening zou moeten betalen worden door je ouders terug geschonken.

Zo heb je dus eigenlijk een soort van ‘gratis’ lening.

Het grote voordeel voor jou ten opzichte van een ‘normale’ lening van je ouders: omdat jij de maandlast van deze lening niet hoeft te betalen, telt de lening niet – in negatieve zin – mee voor je leencapaciteit.

Een voorbeeld: jij wilt een woning kopen van € 400.000,-. Jouw eigen leencapaciteit bedraagt              € 250.000,-. Voor de ‘missende’ € 150.000,- gaan je ouders een Leen-Schenk constructie met jou aan. Dat werkt prima en jij bent in staat om jouw woning te kopen.

Voor je ouders heeft deze constructie één groot voordeel ten opzichte van een schenking: ze zijn het geld niet voor altijd kwijt. Als jouw inkomen gestegen is dan kun jij namelijk je hypotheek ophogen en daarmee je ouders terugbetalen.

Bij een leen-schenk constructie zijn er altijd wel wat spelregels: zo mag de lening vaak maximaal 50% van de waarde van de woning zijn en moet alles netjes op papier komen. 

Ook hier weer: als je ouders een Leen-Schenk constructie overdenken maar het geld niet op hun spaarrekening hebben, dan is het wellicht ook mogelijk (als je ouders een koophuis hebben met overwaarde) dat je ouders een 2^e hypotheek aangaan om de constructie toch mogelijk te maken. 

De Lening

De ‘gewone’ lening, waarbij jij náást een hypotheek bij de bank ook geld leent van je ouders en daarvoor rente en/of aflossing aan je ouders gaat betalen, is de minst gebruikte vorm van ouderlijke hulp.

Dat heeft een duidelijke reden: deze vorm van hulp doet wél iets (of juist niets, het is maar hoe je het bekijkt) met jouw leencapaciteit.

Een voorbeeld: jij wilt een woning kopen van € 400.000,-. Jouw eigen leencapaciteit bedraagt              € 250.000,-. De ‘missende’ € 150.000,- willen jouw ouders jou wel lenen, maar de lasten van die lening moet jij gewoon aan ze betalen. Daar gaat de bank niet in mee. Dat is logisch want je krijgt nu, in deze constructie, wél de maandlasten van € 400.000,- over je heen en volgens de norm kun je die niet betalen. Hierdoor kun je bij de bank géén € 250.000,- meer lenen, maar veel minder en kun je dus je woning niet kopen.

Het enige voordeel van deze constructie is dat je misschien nét iets minder rente aan je ouders hoeft te betalen als aan een bank. Maar ook hier zitten spelregels aan vast, dus de ‘winst’ is miniem.

De volledige Familiehypotheek

Als je het geluk hebt dat je ouders kapitaalkrachtig genoeg zijn, dan kunnen je ouders ook besluiten om als jouw bank op te treden. Je ouders lenen jou dan het volledige bedrag dat je nodig hebt om het door jou gewilde huis te kunnen kopen. In deze optie heb je dus niet meer te maken met een bank, waardoor de spelregels van een bank, je leencapaciteit, de aflossings-vorm van je hypotheek etc. geen rol meer spelen of hoeven te spelen!

Een nieuwbouwhuis koop je in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als je bij de notaris zit moet je de grond afrekenen en daarna krijg je, steeds als er weer een bepaald gedeelte van je huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heb je nou juist je hypotheek voor afgesloten.

Omdat je steeds meer hypotheek opneemt ga je maandelijks steeds meer betalen. Je gaat gelukkig niet vanaf het allereerste begin vól betalen. Want het geld wat je nog niet opgenomen hebt en wat dus nog in je bouwdepot zit, dat heb je dus op dat moment eigenlijk nog niet geleend en daar betaal je dus ook geen rente over.

Als je nog thuis woont en/of een beetje gespaard hebt, dan hoeven die maandelijkse hypotheeklasten helemaal geen probleem zijn. Maar heb je een huurwoning, dan heb je al een woonlast. In de volksmond praat je dan over ‘dubbele lasten’.

Als je nu al huurt en volgens de banknormen verdien je niet genoeg om zowel de huur als de hypotheeklasten tijdens de bouw te betalen, dan moet het ‘dubbele lasten-probleem’ opgelost worden, anders krijg je geen hypotheek. Oplossingen kúnnen zijn: je kunt de bank voldoende spaargeld tonen zodat zij zien dat jij daaruit de lasten kunt betalen en dus nooit een probleem gaat krijgen. Lukt dat niet dan kunnen je ouders je hier wellicht mee helpen, óf je financiert de ‘dubbele lasten’ mee in je nieuwe hypotheek.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen of kunnen betalen én voldoende inkomen hebben is er namelijk een goede oplossing. Je kunt de maandlasten dan uit je nieuwbouwhypotheek zélf laten betalen. Je hypotheek wordt dan een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die je normaliter van je salarisrekening zou betalen. Dat geeft jou dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van je nieuwe hypotheek ga je pas voelen als de sleutel van je nieuwe woning in het sleutelgat gaat.

Het is één van de leukste dingen als je een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maak je het huis helemaal jóu? Koop je een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die je zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw. 

Jouw nieuwe woning ga je volledig individualiseren met je éigen extra’s en upgrades. Zo wordt jouw huis helemaal jou. De keuken, de badkamer, de vloer, de wanden en ga zo maar door. Jóuw huis!

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag je alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van je huis, de door jou gekozen extra’s en upgrades en – eventueel – de door jou meegefinancierde hypotheeklasten tijdens de bouw. 

Anders dan bij bestaande bouw kun je bij nieuwbouw namelijk al je extra’s en upgrades gewoon meenemen in je hypotheek.

Bij een nieuwbouwwoning heb je altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou je dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van de woning, jouw extra’s en upgrades en mogelijk dus ook de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet. 

Het totaal van je bouwdepot is dus het totaal van jouw persoonlijke begroting voor je huis, eventueel verminderd met de inbreng van je spaargeld. 

Naast alle andere voordelen die je altijd al hebt als je een nieuwbouwwoning koopt, is er sinds de laatste jaren een extra voordeel bijgekomen tegenover een woning in de bestaande bouw: nieuwbouw koop je tegen een vaste prijs. 

De taferelen in de bestaande bouw kennen we inmiddels allemaal. Na 25 bezichtigingen mag iedereen zijn bod in een dichte envelop aan de makelaar overhandigen. Overbiedingen van meer dan € 50.000,- zijn bij woningen rond de € 400.000,- eerder regel dan uitzondering. Een frustrerende en ellendige ervaring voor kopers die graag een eigen dak boven hun hoofd willen, want in het bovengenoemde voorbeeld moet je ook nog eens € 50.000,- spaargeld hebben als de woning echt ‘maar’ € 400.000,- waard is. En zoveel spaargeld heeft niet iedereen, los van de vraag of je je spaargeld, als je dus wél € 50.000,- hebt, hieraan zou moeten willen besteden.

Uiteraard zijn woning schaarste en de vrij lage hypotheekrente de veroorzakers van deze bijzonder ongewenste ontwikkeling op de bestaande woningmarkt. Met die overbiedingen koop je vaak dan ook nog een 30 jaar oud huis waarin je gelijk aan de slag kunt en je er dus nog meer geld in moet pompen, zowel bouwkundig als op het gebied van energiezuinigheid.

Natuurlijk is een hypotheek geen spaarrekening. Maar iedere hypotheek heeft een element van vermogensopbouw in zich. Vaak hoor je mensen zeggen dat het kopen van een huis het beste pensioen is wat je kunt hebben. Maar wat bedoelen ze daar nou precies mee?

Kijk, stel dat je een huis koopt voor € 300.000,-. Je gaat daarvoor een hypotheek aan waarvan je besluit om € 200.000,- wél af te lossen gedurende de looptijd en € 100.000, niet. En stel dat na 30 jaar de waarde van je huis is opgelopen naar € 390.000,- en op dat moment verkoop je. Wat gebeurt er dan? Opbrengst € 390.000,- -/- hypotheek € 100.000,- betekent € 290.000,- in je zak.

Daarmee ga je een nieuw huis kopen of je gaat tot het einde der dagen de huur van een ander huis betalen, óf… Maakt niet uit, je begrijpt wat er gebeurt: je hebt € 290.000,- in je handen.

Als je huurt dan heb je natuurlijk een vermogensopbouw van exact € 0,- in je eigen huis. Het enige dat je hebt is uiteraard een dak boven je hoofd. In dat geval is de verhuurder degene die vermogen opbouwt, die krijgt immers het geld binnen.

Stel dat je de keus hebt: je gaat voor € 900,- huren of je gaat eenzelfde huis kopen waarbij de hypotheek € 900,- per maand kost. Het verschil? De hypotheekbetaling valt uiteen in 2 componenten: rente én aflossing. Die rente kun je het beste zien als een soort huur. Je betaalt het aan de bank en qua vermogensopbouw heb je aan die component natuurlijk helemaal niets. Maar de tweede component is aflossing. Met dit bedrag loopt je hypotheek maandelijks naar beneden. En ván die € 900,- kan het best wel eens zijn dat er € 400,- aflossing is en € 500,- rente. Maandelijks komt er dan € 400,- naar je toe. Vermogensopbouw dus.

Juist in deze tijd, waarin bij de verkoop van een bestaande woning overbieden en het spel met de dichte enveloppen eerder regel dan uitzondering is geworden, kun je een fenomenaal verkoopresultaat boeken op je huidige woning. Met de juiste verkoopstrategie kun je stevig cashen en komt er een mooie overwaarde tot stand.

Met die overwaarde gaan binnen je nieuwe hypotheek de mooiste dingen gebeuren.                           Die overwaarde gaat namelijk je aanbetaling worden op je nieuwe huis. Daardoor wordt je hypotheeksom lager en dus ook je maandlasten. Maar ook: hoe lager je hypotheek ten opzichte van de waarde van je nieuwe huis, hoe lager je hypotheekrente. Nog een keer naar beneden met die maandlasten dus. Twee vliegen in één klap.

Ook het bezit van een ‘oude’ hypotheek kan mooie maandlastenvoordelen geven. Had je al een hypotheek op 31 december 2012, dan heb je bijzondere voordelen. De wet zegt namelijk dat je – voor de hóógte van de hypotheek die je in 2012 had – niet af hoeft te lossen op die hypotheek om renteaftrek te krijgen. Je mag dus nog gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten of meeverhuizen, mét renteaftrek. Een starter heeft dat voordeel niet. Om de maandlasten te verlagen mag een starter nog steeds wel een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar niet met renteaftrek.   

Heb je én overwaarde én een fiscaal overgangsrecht? Gefeliciteerd, lagere maandlasten en een nog mooier leven!

Van een hypotheekrente van ca. 0,8% voor een 10-jaars vaste rente (in 2021)  is die rente nu opgelopen naar ca. 3,5% voor eenzelfde rentevaste periode. Vijf keer over de kop dus. De hogere inflatie, en de daarmee gepaard gaande verwachtingen hebben de kapitaalmarkrente, dé grote drijver achter de hypotheekrente, stevig laten stijgen.

Je rente meeverhuizen

Ben jij één van de gelukkigen die in de periode rond 2021 een hypotheek heeft gesloten met een rente ergens in de 2% of misschien wel in de 1%?

Gefeliciteerd!

Vrijwel iedere bank biedt jou namelijk de mogelijkheid om je huidige hypotheekrente mee te verhuizen naar je nieuwe hypotheek. Jij gaat verhuizen en je hypotheekrente dus ook. Uiteraard wordt je nieuwe hypotheeklast hierdoor een stevig stuk lager. 

Dit betekent natuurlijk wel dat je sowieso bij dezelfde hypotheekbank blijft als nú en dat – als je bovenop je huidige hypotheek nog een extra stukje hypotheek nodig hebt – dat extra stuk hypotheek tegen de rente van nú bij je huidige hypotheekbank zal gaan lopen.

Heb je nu een (deel) hypotheek aflossingsvrij? Ook de hypotheekvorm mag je (mits je aan de spelregels voldoet) meenemen naar je nieuwe huis.

Wel is het zo dat als je huidige hypotheekbank je hypotheekrente verhuist naar je nieuwe woning de hypotheekrente op je ‘oude woning’ dus tijdelijk wat hoger kan worden. Veelal kunnen ze de rente niet ‘kopiëren’ want dan heeft de bank verlies omdat de huidige rente hoger is. Dit lijkt een nadeel maar besef dat je lagere rente nu aan de nieuwbouwkant zit en dat je dus sowieso lagere ‘dubbele maandlasten’ hebt daardoor. Laat je dit goed uitleggen.

De rente van je nieuwe hypotheekstuk

Maar wat ga je nu doen met de rente van je nieuwe hypotheekstuk? Rentestrategie was in de jaren rond 2021 super makkelijk: bij een 20-jaars rente van 1,2% zet je je rente uiteraard 20 of zelfs 30 jaar vast. Maar wat doe je als die rente ergens rond de 3,5% zit?

Neem je huidige hypotheek mee en/of overweeg een variabele rentestrategie

Als je kijkt naar alle factoren die de rente zo hebben laten oplopen, dan zou de conclusie dat al deze dingen van overgaande aard zijn, best gerechtvaardigd zijn. Als je jouw hypotheekrente dan als een inkoopbeleid ziet (en de mensen die het meeste bespaard hebben op hun woonlasten door de jaren heen doen nu precies dát), dan is de vraag zeer gerechtvaardigd of het tegen de hogere rentes van dit moment wel zo handig is om je rente 20 of 30 jaarlang vast te zetten. 

Voor het eerst in jaren is rentestrategie weer een gespreksonderwerp in hypotheekgesprekken.     

NEXTHome neemt  je graag mee in al je mogelijkheden waardoor je nog altijd verrast kan worden door een nóg lagere maandlast dan verwacht!

Een nieuwbouwhuis koop je in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als je bij de notaris zit moet je de grond afrekenen en daarna krijg je, steeds als er weer een bepaald gedeelte van je huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heb je nou juist je hypotheek voor afgesloten.

Omdat je steeds meer hypotheek opneemt ga je maandelijks steeds meer betalen. Je gaat gelukkig niet vanaf het allereerste begin vól betalen. Want het geld wat je nog niet opgenomen hebt en wat dus nog in je bouwdepot zit, dat heb je dus op dat moment eigenlijk nog niet geleend en daar betaal je dus ook geen rente over.

Jij hebt al een koopwoning en waarschijnlijk dus ook al hypotheeklasten. Dan ontstaan er, zoals dat in de volksmond heet, ‘dubbele lasten’.

Als je volgens de banknormen onvoldoende verdient om zowel de lat van je oude hypotheek als de (stijgende) last van je nieuwe hypotheek tijdens de bouw te betalen, dan moet het ‘dubbele lasten-probleem’ opgelost worden, anders krijg je geen hypotheek. Oplossingen kúnnen zijn: je kunt de bank voldoende spaargeld tonen zodat zij zien dat jij daaruit de lasten kunt betalen óf je financiert de ‘dubbele lasten’ mee in je nieuwe hypotheek.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen of kunnen betalen én voldoende inkomen hebben is er namelijk een goede oplossing. Je kunt de maandlasten dan uit je nieuwbouwhypotheek zélf laten betalen, mogelijk ook (al dan niet deels) met een overbruggingskrediet. Je hypotheek wordt dan een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die je normaliter van je salarisrekening zou betalen. Dat geeft jou dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van je nieuwe hypotheek ga je pas voelen als de sleutel van je nieuwe woning in het sleutelgat gaat.

Je hebt overwaarde op je huis. Dat is mooi, want daar kun je van alles mee doen. Die overwaarde ga je deels of volledig gebruiken om de hypotheek van je nieuwe woning te verlagen, waardoor er lagere maandlasten ontstaan.

We hebben echter wel een ‘tijdsvolgorde-probleempje’. Die overwaarde krijg je namelijk pas in handen als je je huidige woning voor de laatste keer verlaat. De gang naar de notaris. De volgende dag (of tegenwoordig vaak nog op dezelfde dag) staat het geld al op je rekening.

Maar je nieuwbouwwoning moet je al volledig hebben afgerekend op het moment dat die wordt opgeleverd. Als je in je huidige woning wilt blijven wonen tot het zover is (en dan vaak nog een week of zes extra, want je wilt rustig kunnen schilderen, de vloer erin en verhuizen), krijg je pas na de oplevering je overwaarde. Die heb je tijdens de bouw dus helemaal nog niet.

Hoe lossen we dat nou op in de markt?

Dat doen we met een overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet is een voorschot op je overwaarde. Een voorschot dat je van de bank krijgt en dat voorschot betaal je terug op het moment dat je je overwaarde in handen hebt. 

De bank neemt wel altijd een veilige marge op die te verwachten overwaarde.

Bij een hypotheek tijdens de bouw heb je dus eigenlijk een tussensituatie en een eindsituatie (als je overbruggingskrediet afgelost is). 

Het is één van de leukste dingen als je een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maak je het huis helemaal jóu? Koop je een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die je zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw. 

Jouw nieuwe woning ga je volledig individualiseren met je éigen extra’s en upgrades. Zo wordt jouw huis helemaal jou. De keuken, de badkamer, de vloer, de wanden en ga zo maar door. Jóuw huis!

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag je alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van je huis, de door jou gekozen extra’s en upgrades en – eventueel – de door jou meegefinancierde hypotheeklasten tijdens de bouw. 

Anders dan bij bestaande bouw kun je bij nieuwbouw namelijk al je extra’s en upgrades gewoon meenemen in je hypotheek.

Bij een nieuwbouwwoning heb je altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou je dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van de woning, jouw extra’s en upgrades en mogelijk dus ook de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet. 

Het totaal van je bouwdepot is dus het totaal van jouw persoonlijke begroting voor je huis, eventueel verminderd met de inbreng van je spaargeld. 

Door wisselende berichtgeving in de media is het voor niemand meer duidelijk hoe de spelregels rondom een aflossingsvrije hypotheek er uitzien. Veel mensen denken dat een aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk is.

Niets is echter minder waar.

De wet zegt dat je nog altijd een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten, maar het aflossingsvrije gedeelte in je hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van je nieuwe huis. 

De verwarring ontstaat uit het volgende feit: als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit heb je geen recht meer op renteaftrek. Als je in 2012 al een hypotheek had, dan heb je vaak wél aftrek over je aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten, je betaalt over een aflossingsvrije deel in je hypotheek namelijk alleen rente en geen aflossing. Met een aflossingsvrije hypotheek (of een déél aflossingsvrij binnen je hypotheek) bepaal je zelf óf, wannéér en hóe je wilt aflossen. Je zit als het ware zelf aan het stuur van je maandlast. 

Uiteraard zijn er wat tips & tricks. Zo moet je je aflossingsvrije hypotheek – als je besluit om NIET af te lossen –  bijvoorbeeld tijdig moeten doorverlengen, anders staat er over 30 jaar iemand bij je op de stoep. Ook zul je moeten kijken of de maandlast die er na pensionering nog over is – als je dan nog een hypotheek hebt én nog in je huis wilt blijven wonen – betaalbaar voor je is. Maar een aflossingsvrije hypotheek is en blijft een belangrijk instrument voor mensen die hun maandlast binnen de perken willen houden.

Naast alle andere voordelen die je altijd al hebt als je een nieuwbouwwoning koopt, is er sinds de laatste jaren een extra voordeel bijgekomen tegenover een woning in de bestaande bouw: nieuwbouw koop je tegen een vaste prijs. 

De taferelen in de bestaande bouw kennen we inmiddels allemaal. Na 25 bezichtigingen mag iedereen zijn bod in een dichte envelop aan de makelaar overhandigen. Overbiedingen van meer dan € 50.000,- zijn bij woningen rond de € 400.000,- eerder regel dan uitzondering. Een frustrerende en ellendige ervaring voor kopers die graag een eigen dak boven hun hoofd willen, want in het bovengenoemde voorbeeld moet je ook nog eens € 50.000,- spaargeld hebben als de woning echt ‘maar’ € 400.000,- waard is. En zoveel spaargeld heeft niet iedereen, los van de vraag of je je spaargeld, als je dus wél € 50.000,- hebt, hieraan zou moeten willen besteden. Of je overwaarde.

Als verkoper van een woning heb je natuurlijk een fantastisch voordeel met dat ‘overbiedingsspel’!

Uiteraard zijn woning schaarste en de vrij lage hypotheekrente de veroorzakers van deze eigenlijk ongewenste ontwikkeling op de bestaande woningmarkt. Met die overbiedingen koop je vaak dan ook nog een 30 jaar oud huis waarin je gelijk aan de slag kunt en je er dus nog meer geld in moet pompen, zowel bouwkundig als op het gebied van energiezuinigheid.

Voor een hypotheek maakt het niets uit hoe oud je bent. Mensen hebben vaak het idee dat als je 57+ bent, een hypotheek voor 30 jaar niet meer mogelijk is. Maar zelfs al ben je 70, dan kun je nog prima een hypotheek krijgen, ook al is je levensverwachting geen 30 jaar meer. Als je pensioen-inkomen voldoende is kun je dus nog gewoon een hypotheek krijgen.

Dus: doet leeftijd er toe? Nee. En al zeker niet als je een stevig gedeelte van de woning kunt ‘aanbetalen’ uit eigen geld of overwaarde van je huidige woning, wat bij de 57+ kopersgroep natuurlijk vaak het geval is.  

Bén je al met pensioen, of ga je binnen 10 jaar met pensioen, dan krijg je zelfs een verbéterde leencapaciteit. Jij kunt dus vaak juist méér dan een jongere koper. Dat komt doordat jij als gepensioneerde minder belasting hoeft te betalen over je inkomen dan een niet-gepensioneerde. Jij houdt dus meer geld over aan je bruto inkomen. Gepensioneerden kunnen daardoor vaak een hypotheek krijgen tot wel 6 keer het bruto inkomen.

Juist in deze tijd, waarin bij de verkoop van een bestaande woning overbieden en het spel met de dichte enveloppen eerder regel dan uitzondering is geworden, kun je een fenomenaal verkoopresultaat boeken op je huidige woning. Met de juiste verkoopstrategie kun je stevig cashen en komt er een mooie overwaarde tot stand.

Met die overwaarde gaan binnen je nieuwe hypotheek de mooiste dingen gebeuren.                           Die overwaarde gaat namelijk je aanbetaling worden op je nieuwe huis. Daardoor wordt je hypotheeksom lager en dus ook je maandlasten. Maar ook: hoe lager je hypotheek ten opzichte van de waarde van je nieuwe huis, hoe lager je hypotheekrente. Nog een keer naar beneden met die maandlasten dus. Twee vliegen in één klap.

Ook het bezit van een ‘oude’ hypotheek kan mooie maandlastenvoordelen geven. Had je al een hypotheek op 31 december 2012, dan heb je bijzondere voordelen. De wet zegt namelijk dat je – voor de hóógte van de hypotheek die je in 2012 had – niet af hoeft te lossen op die hypotheek om renteaftrek te krijgen. Je mag dus nog gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten of meeverhuizen, mét renteaftrek. Een starter heeft dat voordeel niet. Om de maandlasten te verlagen mag een starter nog steeds wel een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar niet met renteaftrek.   

Heb je én overwaarde én een fiscaal overgangsrecht? Gefeliciteerd, lagere maandlasten en een nog mooier leven!

Van een hypotheekrente van ca. 0,8% voor een 10-jaars vaste rente (in 2021)  is die rente nu opgelopen naar ca. 3,5% voor eenzelfde rentevaste periode. Vijf keer over de kop dus. De hogere inflatie, en de daarmee gepaard gaande verwachtingen hebben de kapitaalmarkrente, dé grote drijver achter de hypotheekrente, stevig laten stijgen.

Je rente meeverhuizen

Ben jij één van de gelukkigen die in de periode rond 2021 een hypotheek heeft gesloten met een rente ergens in de 2% of misschien wel in de 1%?

Gefeliciteerd!

Vrijwel iedere bank biedt jou namelijk de mogelijkheid om je huidige hypotheekrente mee te verhuizen naar je nieuwe hypotheek. Jij gaat verhuizen en je hypotheekrente dus ook. Uiteraard wordt je nieuwe hypotheeklast hierdoor een stevig stuk lager. 

Dit betekent natuurlijk wel dat je sowieso bij dezelfde hypotheekbank blijft als nú en dat – als je bovenop je huidige hypotheek nog een extra stukje hypotheek nodig hebt – dat extra stuk hypotheek tegen de rente van nú bij je huidige hypotheekbank zal gaan lopen.

Heb je nu een (deel) hypotheek aflossingsvrij? Ook de hypotheekvorm mag je (mits je aan de spelregels voldoet) meenemen naar je nieuwe huis.

Wel is het zo dat als je huidige hypotheekbank je hypotheekrente verhuist naar je nieuwe woning de hypotheekrente op je ‘oude woning’ dus tijdelijk wat hoger kan worden. Veelal kunnen ze de rente niet ‘kopiëren’ want dan heeft de bank verlies omdat de huidige rente hoger is. Dit lijkt een nadeel maar besef dat je lagere rente nu aan de nieuwbouwkant zit en dat je dus sowieso lagere ‘dubbele maandlasten’ hebt daardoor. Laat je dit goed uitleggen.

De rente van je nieuwe hypotheekstuk

Maar wat ga je nu doen met de rente van je nieuwe hypotheekstuk? Rentestrategie was in de jaren rond 2021 super makkelijk: bij een 20-jaars rente van 1,2% zet je je rente uiteraard 20 of zelfs 30 jaar vast. Maar wat doe je als die rente ergens rond de 3,5% zit?

Neem je huidige hypotheek mee en/of overweeg een variabele rentestrategie

Als je kijkt naar alle factoren die de rente zo hebben laten oplopen, dan zou de conclusie dat al deze dingen van overgaande aard zijn, best gerechtvaardigd zijn. Als je jouw hypotheekrente dan als een inkoopbeleid ziet (en de mensen die het meeste bespaard hebben op hun woonlasten door de jaren heen doen nu precies dát), dan is de vraag zeer gerechtvaardigd of het tegen de hogere rentes van dit moment wel zo handig is om je rente 20 of 30 jaarlang vast te zetten. 

Voor het eerst in jaren is rentestrategie weer een gespreksonderwerp in hypotheekgesprekken.     

NEXTHome neemt  je graag mee in al je mogelijkheden waardoor je nog altijd verrast kan worden door een nóg lagere maandlast dan verwacht!

Een nieuwbouwhuis koop je in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als je bij de notaris zit moet je de grond afrekenen en daarna krijg je, steeds als er weer een bepaald gedeelte van je huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heb je nou juist je hypotheek voor afgesloten.

Omdat je steeds meer hypotheek opneemt ga je maandelijks steeds meer betalen. Je gaat gelukkig niet vanaf het allereerste begin vól betalen. Want het geld wat je nog niet opgenomen hebt en wat dus nog in je bouwdepot zit, dat heb je dus op dat moment eigenlijk nog niet geleend en daar betaal je dus ook geen rente over.

Jij hebt al een koopwoning en waarschijnlijk dus ook al hypotheeklasten. Dan ontstaan er, zoals dat in de volksmond heet, ‘dubbele lasten’.

Als je volgens de banknormen onvoldoende verdient om zowel de lat van je oude hypotheek als de (stijgende) last van je nieuwe hypotheek tijdens de bouw te betalen, dan moet het ‘dubbele lasten-probleem’ opgelost worden, anders krijg je geen hypotheek. Oplossingen kúnnen zijn: je kunt de bank voldoende spaargeld tonen zodat zij zien dat jij daaruit de lasten kunt betalen óf je financiert de ‘dubbele lasten’ mee in je nieuwe hypotheek.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen of kunnen betalen én voldoende inkomen hebben is er namelijk een goede oplossing. Je kunt de maandlasten dan uit je nieuwbouwhypotheek zélf laten betalen, mogelijk ook (al dan niet deels) met een overbruggingskrediet. Je hypotheek wordt dan een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die je normaliter van je salarisrekening zou betalen. Dat geeft jou dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van je nieuwe hypotheek ga je pas voelen als de sleutel van je nieuwe woning in het sleutelgat gaat.

Het is één van de leukste dingen als je een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maak je het huis helemaal jóu? Koop je een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die je zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw. 

Jouw nieuwe woning ga je volledig individualiseren met je éigen extra’s en upgrades. Zo wordt jouw huis helemaal jou. De keuken, de badkamer, de vloer, de wanden en ga zo maar door. Jóuw huis!

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag je alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van je huis, de door jou gekozen extra’s en upgrades en – eventueel – de door jou meegefinancierde hypotheeklasten tijdens de bouw. 

Anders dan bij bestaande bouw kun je bij nieuwbouw namelijk al je extra’s en upgrades gewoon meenemen in je hypotheek.

Bij een nieuwbouwwoning heb je altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou je dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van de woning, jouw extra’s en upgrades en mogelijk dus ook de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet. 

Het totaal van je bouwdepot is dus het totaal van jouw persoonlijke begroting voor je huis, eventueel verminderd met de inbreng van je spaargeld. 

Je hebt overwaarde op je huis. Dat is mooi, want daar kun je van alles mee doen. Die overwaarde ga je deels of volledig gebruiken om de hypotheek van je nieuwe woning te verlagen, waardoor er lagere maandlasten ontstaan.

We hebben echter wel een ‘tijdsvolgorde-probleempje’. Die overwaarde krijg je namelijk pas in handen als je je huidige woning voor de laatste keer verlaat. De gang naar de notaris. De volgende dag (of tegenwoordig vaak nog op dezelfde dag) staat het geld al op je rekening.

Maar je nieuwbouwwoning moet je al volledig hebben afgerekend op het moment dat die wordt opgeleverd. Als je in je huidige woning wilt blijven wonen tot het zover is (en dan vaak nog een week of zes extra, want je wilt rustig kunnen schilderen, de vloer erin en verhuizen), krijg je pas na de oplevering je overwaarde. Die heb je tijdens de bouw dus helemaal nog niet.

Hoe lossen we dat nou op in de markt?

Dat doen we met een overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet is een voorschot op je overwaarde. Een voorschot dat je van de bank krijgt en dat voorschot betaal je terug op het moment dat je je overwaarde in handen hebt. 

De bank neemt wel altijd een veilige marge op die te verwachten overwaarde.

Bij een hypotheek tijdens de bouw heb je dus eigenlijk een tussensituatie en een eindsituatie (als je overbruggingskrediet afgelost is). 

Eigenlijk is het een soort ‘circle of life’. Een financiële cirkel dan welteverstaan. Als je begint op de koopwoningmarkt, in je twintiger of dertiger jaren, als starter, ben je allang blij dat je de hypotheek kunt krijgen, dat je de maandlast op kunt brengen en dat je spaargeld nét voldoende was om alles rond te maken.

Naarmate dat de jaren vorderen stijgt je inkomen, stijgt je vermogen en los je af op je hypotheek, waardoor – in combinatie met de inmiddels stevig gestegen verkoopprijs van je woning – je vermogen nog meer stijgt en door je inmiddels gestegen inkomen zijn de maandlasten waar je het ooit zo zwaar had inmiddels een ‘makkie’ geworden.

Misschien ben je tussentijds nog wel een keer verhuisd, of wellicht zelfs twee keer, waardoor alle effecten die hiervoor beschreven zijn zich eigenlijk alleen maar sterker hebben herhaald.

En dan is het punt plotseling daar dat je omkijkt, je inmiddels grijs haar hebt gekregen, je pensioenleeftijd in beeld is – of die is er zelfs al – en je voor de aankoop van je (wellicht) laatste koopwoning staat. De kinderen zijn het huis uit en hebben het goed, wát ga je doen met de tonnen overwaarde in je huis, moet dat straks terug in de stenen en wordt het uiteindelijk de erfenis, of ga je zelf genieten van een stuk van het vermogen wat je door je leven hebt opgebouwd?

Deze verhuizing is hét moment om daarover na te denken. Ga je met een gedeelte van je overwaarde je pensioeninkomen aanvullen, mooie reizen maken, bedenk het zelf maar, óf gaat het geld inderdaad terug te stenen in?

Over dit soort dingen praat je met je Financiële Coach bij NEXTHome. Alle ins en outs komen op tafel, het gaat om jóuw leven en jóuw wensen!

Door wisselende berichtgeving in de media is het voor niemand meer duidelijk hoe de spelregels rondom een aflossingsvrije hypotheek er uitzien. Veel mensen denken dat een aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk is.

Niets is echter minder waar.

De wet zegt dat je nog altijd een aflossingsvrije hypotheek mag afsluiten, maar het aflossingsvrije gedeelte in je hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van je nieuwe huis. 

De verwarring ontstaat uit het volgende feit: als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit heb je geen recht meer op renteaftrek. Als je in 2012 al een hypotheek had, dan heb je vaak wél aftrek over je aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten, je betaalt over een aflossingsvrije deel in je hypotheek namelijk alleen rente en geen aflossing. Met een aflossingsvrije hypotheek (of een déél aflossingsvrij binnen je hypotheek) bepaal je zelf óf, wannéér en hóe je wilt aflossen. Je zit als het ware zelf aan het stuur van je maandlast. 

Uiteraard zijn er wat tips & tricks. Zo moet je je aflossingsvrije hypotheek – als je besluit om NIET af te lossen –  bijvoorbeeld tijdig moeten doorverlengen, anders staat er over 30 jaar iemand bij je op de stoep. Ook zul je moeten kijken of de maandlast die er na pensionering nog over is – als je dan nog een hypotheek hebt én nog in je huis wilt blijven wonen – betaalbaar voor je is. Maar een aflossingsvrije hypotheek is en blijft een belangrijk instrument voor mensen die hun maandlast binnen de perken willen houden.